Invasão ou doação? Veja como funcionam as regras para o usucapião


Conheça as condições para entrar com o pedido de posse e como evitar que conhecidos ocupem o imóvel
O usucapião acontece não apenas em terrenos rurais, mas também na cidade grande. Muitas vezes, pessoas próximas ocupam imóveis cujos donos morreram e esperam que não haja a contestação de parentes ou amigos

Foto: Marcos Ramos / Agência O Globo
O usucapião acontece não apenas em terrenos rurais, mas também na cidade grande. Muitas vezes, pessoas próximas ocupam imóveis cujos donos morreram e esperam que não haja a contestação de parentes ou amigos

RIO — Você sabe se o seu vizinho é realmente o dono do apartamento onde mora? Ou ele apenas tomou posse do bem após o antigo morador morrer? O usufruto de um imóvel vazio por amigos, vizinhos ou empregados de um proprietário que já faleceu e não tem herdeiros é mais comum do que se imagina.

Em Copacabana, há o caso de um ex-zelador que, após o falecimento de um casal de idosos sem filhos, se mudou para lá com a família. Na Tijuca, foi uma amiga que prestou auxílio à proprietária em seus últimos dias. Depois da morte, há três anos, ela se mudou de mala e cuia e por lá ficou.

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Mas o que acontece quando uma pessoa se instala em um imóvel que não é dela? De acordo com o especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino, em caso de invasão, o proprietário pode recorrer à Justiça para retirar os moradores.

Entretanto, como nos casos acima, se ninguém aparecer por um determinado tempo, o morador pode entrar com o pedido de usucapião. A modalidade é antiga, complexa, às vezes polêmica, e tem se tornado mais comum desde 2016, quando houve a regulamentação do usucapião extrajudicial, em que não há a necessidade de processo.

Segundo o advogado Leandro Sender, o morador também pode iniciar os trâmites pela via judicial (ou no caso de não ter obtido êxito extrajudicialmente).

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— Na via judicial, o juiz expede uma ordem de registro do título ao Registro de Imóveis. O usucapião extrajudicial é feito via Cartório de Notas, por meio de uma ata notarial, que vai diretamente para o Registro de Imóveis. É mais simples e menos demorado, mas ainda não está bem consolidada porque é recente — acrescenta Quirino.

O também advogado Gilberto da Rocha Bento Jr explica que, em geral, os requisitos para adquirir uma propriedade por usucapião é ter a posse mansa e pacífica.

— Isso significa que o morador deve estar no imóvel particular há muitos anos, agindo como se fosse proprietário, pagando impostos e demais obrigações da área sem contestação do dono.

Usucapião: quem já tem imóvel não pode
Em geral, há várias modalidades de usucapião e cada uma tem suas regras, documentos exigidos e tempo mínimo de moradia no imóvel em questão. Em todas, porém, o processo deve ser mediante um prazo mínimo de residência ininterrupta e sem oposição. Vale lembrar que os bens públicos não estão sujeitos ao usucapião, salvo raríssimas exceções.

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Hamilton Quirino esclarece que o usucapião pode ser ordinário, extraordinário, especial e familiar.

— O usucapião extraordinária é decorrente da ocupação por 15 anos e o ordinário, por 10 anos. Já o especial é aquele onde houve ocupação de área urbana não superior a 250m² e não superior a 50 hectares na área rural. O familiar, por sua vez, é para imóvel até de 250m², ocupado por um dos cônjuges, com o abandono pelo outro.